รู้จักกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่ 1

หากเอ่ยถึงกองทุนรวม ผมเชื่อว่าผู้ลงทุนคงจะคุ้นเคยและนิยมลงทุนกับกองทุนรวม LTF หรือ RMF หรือกองทุนรวมทั่วๆ ไป แต่หากมองลึกๆ ลงไปอีก ยังมีกองทุนรวมที่ถือเป็นส่วนประกอบที่สำคัญของพอร์ตลงทุน แต่ผู้ลงทุนส่วนน้อยที่ให้ความสำคัญ นั่นคือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ผมอยากจะบอกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทุนรวมชนิดหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวและน่าสนใจ เพียงแต่ว่าผู้ลงทุนหลายๆ คนยังเข้าใจว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของคนรวยที่สามารถมีเงินไปซื้อที่ดิน ซื้อตึก ซื้ออาคาร หรือไปทำธุรกิจโรงแรม เลยทำให้ผู้ลงทุนทั่วไปมีความรู้สึกว่า “อสังหาริมทรัพย์” เป็นเรื่องที่ไกลตัว

แต่ผมอยากให้เปลี่ยนมุมมอง เพราะทุกวันนี้ผู้ลงทุนทั่วไป ที่มีเงินลงทุนไม่กี่หมื่น กี่แสนบาท ถ้าต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อะไรสักอย่างก็สามารถเป็นได้แล้ว นั่นคือ ลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ก็คือกองทุนรวมประเภทหนึ่ง โดยผู้จัดการกองทุนจะนำเงินที่ได้จากการระดมทุนจากผู้ลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ประเภทหนึ่ง ขึ้นอยู่กับนโยบายการจัดตั้งกองทุนขึ้นมา ซึ่งที่คุ้นหูกัน เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ อาคารสำนักงาน โรงงานคลังสินค้า ศูนย์การค้า สนามบิน เป็นต้น ซึ่งปัจจุบันมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 40 กองทุนให้นักลงทุนเลือกลงทุน 

โดยหลักๆแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในบ้านเราแบ่งออกได้ 3 ประเภท ได้แก่

1.กองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold คือ กองทุนซื้อและได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งรายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุน ดังนั้นหากมูลค่าการขายสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อในตอนแรก
มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย เท่ากับว่าจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

2.กองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ หรือ Leasehold คือ กองทุนไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี 30 ปี ซึ่งถ้าครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ ดังนั้นเมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเป็นศูนย์ เพราะไม่มีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกไป ดังนั้นกองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่าเท่านั้น ซึ่งผลตอบแทนหลักที่ท่านนักลงทุนจะได้นั้นจะมาจากเงินปันผลที่กองทุนนั้นๆได้จ่ายออกมา อย่างไก็ตามนักลงทุนอาจได้กำไรจากการขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เช่นกันหากกองทุนนั้นๆมีราคาสูงขึ้น

3.กองทุนผสม คือ กองทุนที่ผสมไปด้วยอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold และLeasehold

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในบ้านเราจะจดทะเบียนเป็นกองทุนปิด คือ เปิดให้จองซื้อเพียงครั้งเดียวเมื่อจัดตั้งโครงการ (IPO) อย่างไรก็ตามหน้าที่ของผู้จัดการกองทุน ก็คือ จะต้องนำเอากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯเพื่อให้เกิดสภาพคล่อง ดังนั้นหากผู้ลงทุนสนใจก็สามารถเข้าไปซื้อขายได้บนกระดานได้เหมือนกับหุ้นตัวหนึ่งที่ผู้ลงทุนคุ้นเคยกันดี

ตอนต่อไป ผมจะพูดถึงเทคนิคและรายละเอียดที่ท่านนักลงทุนต้องพิจารณาก่อนลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างง่ายๆ ให้คุณผู้อ่านได้นำไปพิจารณา รวมถึงผลตอบแทนและความเสี่ยงของแต่ละกองทุนว่าเป็นอย่างไร และที่สำคัญกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เหมาะสมกับผู้ลงทุนแบบไหน และทำไมถึงต้องลงทุน