รู้จักกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ตอนจบ

นักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะต้องดูว่าเป็น Freehold หรือ Leasehold แล้ว ควรพิจารณาด้วยว่าเรามีความเข้าใจต่อแต่ละประเภทของสินทรัพย์นั้นมากน้อยแค่ไหน เพราะอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท มีที่มาของรายได้และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน

ยกตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ส่วนใหญ่จะนำเงินไปเช่าสิทธิ์ในการบริหารศูนย์การค้า โดยมีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้านั้น และเมื่อหักค่าธรรมเนียมการดำเนินการต่างๆ แล้วผลกำไรก็จะส่งกลับมาให้ผู้ถือหน่วยในรูปแบบของเงินปันผล 

ความเสี่ยงหรือโอกาสที่จะไม่ได้รับผลตอบแทน คือในกรณีที่ศูนย์การค้านั้นๆ ไม่มีผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งเพียงแค่นักลงทุนไปเดินดูศูนย์การค้านั้น มีร้านค้าเต็มหรือไม่ มีลูกค้ามาเดินในศูนย์มากน้อยแค่ไหน วิธีการนี้เป็นหลักง่ายๆ ที่นักลงทุนสามารถหาข้อมูลเองได้ ทั้งนี้ ยกเว้นกรณีที่มีปัจจัยอื่นที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ เช่นการชุมนุมประท้วง ทำให้ต้องปิดศูนย์การค้า ตรงนั้นก็จะเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มเข้ามา

อีกตัวอย่างหนึ่งคือ หากสินทรัพย์นั้นเป็นโรงงานหรือนิคมอุตสาหกรรม รายได้หลักก็มาจากค่าเช่าพื้นที่เช่นกัน ซึ่งนอกเหนือจากปัจจัยทางเศรษฐกิจว่าจะมีการขยายการลงทุนหรือโรงงานใหม่มากน้อยแค่ไหนแล้ว ในปีผ่านมาจะเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ มีความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมหรือภัยธรรมชาติเข้ามาด้วย ดังนั้นนักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนที่ถือครองสินทรัพย์ประเภทนิคมอุตสาหกรรม ก็ต้องพิจารณาในเรื่องทำเลที่ตั้งด้วยว่าเป็นทางผ่านของน้ำ หรือเป็นจุดพักน้ำหรือไม่ ซึ่งหากนิคมฯไม่มีมาตรการในการป้องกันตรงนี้ ก็จะกลายเป็นความเสี่ยงอีกเช่นกัน

หรือในกรณีที่สินทรัพย์นั้นเป็นโรงแรม แหล่งรายได้หลักจะมาจากปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการ ซึ่งธุรกิจโรงแรม จะเชื่อมโยงกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมและปริมาณนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศด้วย สิ่งเหล่านี้เป็นรายละเอียดที่นักลงทุนต้องให้น้ำหนักในการพิจารณาและทำความเข้าใจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทด้วย เพราะแหล่งที่มาของรายได้ จะเชื่อมโยงไปสู่ความสามารถในการจ่ายเงินปันผลกลับมาสู่นักลงทุนด้วย

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่ง คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะแตกต่างจากกองทุนรวมทั่วไปซึ่งสามารถซื้อขายได้โดยตรงจากบริษัทจัดการลงทุน หรือ บลจ. เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทุกกองจะต้องนำเข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และหลังจาก IPO แล้วนักลงทุนจะไม่สามารถซื้อหน่วยลงทุนโดยตรงจากบลจ.ได้อีก

ดังนั้นการซื้อขายแลกเปลี่ยนจึงเป็นการซื้อขายระหว่างนักลงทุนด้วยกันเองในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจะนำไปสู่ความเสี่ยงอีกอย่างหนึ่ง นั่นคือ สภาพคล่อง

เรื่องการขาดสภาพคล่องเป็นปัญหาที่มีมานาน เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ขาดความรู้ความเข้าใจ และเป็นเหตุผลที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นที่นิยมซื้อขายในตลาดรอง ประกอบกับเมื่อซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนต่างของราคาตลาด (Market Price) กับราคา NAV ก็กลายเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่นักลงทุนควรนำมาพิจราณาเป็นสำคัญด้วยว่ามูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงกลับราคาตลาดนั้นมีความต่างกันมากน้อยแค่ไหน (premium/discount)

ดังนั้น ผมเชื่อว่านักลงทุนที่เลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีความเข้าใจเรื่องปัญหาการขาดสภาพคล่องนี้ และคงไม่คาดหวังที่จะได้ผลตอบแทนในส่วนของ Capital Gain มากนัก แต่จะเป็นลักษณะการลงทุนระยะยาวเพื่อรอรับเงินปันผลมากกว่า ซึ่งอัตราเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็อยู่ในระดับที่ดี เฉลี่ย 7 – 8% จึงทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้เป็นทางเลือกในการลงทุนระยะยาว   

นอกจากนี้ นักลงทุนหลายท่านอาจสงสัยว่า หากจะพิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรจะดูที่ NAV, Market Price หรือ Dividend กันแน่ ตรงนี้ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน แม้ว่าผลตอบแทนหลักมาจาก Dividend แต่หากมองที่กำไร หรือ Capital Gain จะต้องมาจากราคา Market Price ที่นำเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ด้วย ซึ่งในปีนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายกองสร้างผลตอบแทน Year to date ได้มากกว่า 40 – 50% และบางกองก็สูงกว่า 70 – 80% เลยทีเดียว แต่ที่ขาดทุนก็มีเช่นกัน อย่างไรก็ดี การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงไม่เป็นที่นิยมซื้อขายกันมากนัก และมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาดังที่กล่าวมา

ฉะนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่เหมาะที่จะเป็นทางเลือกหลักสำหรับการลงทุนหลักในพอร์ต แต่เหมาะที่จะเป็นทางเลือกการลงทุนสำหรับการกระจายความเสี่ยงอย่างหนึ่ง ประมาณ 10 – 15% ของพอร์ต และไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนมากมายนัก อาจจะเริ่มต้นเพียง 10,000 บาท ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว

ทั้งนี้ ผมเชื่อว่าในอนาคต แนวโน้มของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นที่นิยมมากขึ้น สังเกตจากกองใหม่ๆ ที่เข้ามาจดทะเบียนในปีนี้ ได้รับความนิยมจากนักลงทุนอย่างมาก ซึ่งเป็นตัวสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่ต้องการ และเชื่อว่าจะมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่น่าสนใจออกมาอีกอย่างแน่นอน

ส่งท้ายด้วยทางเลือกการลงทุนเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนอีกอย่างหนึ่ง ซึ่งเพิ่งมีในบ้านเรามาได้ราว 1 – 2 ปีนี้ นั่นคือ การลงทุนในกองทุนรวมที่ไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งลักษณะจะเหมือนกองทุนรวมหุ้น หรือกองทุนเปิดทั่วไป เพียงแต่บลจ. จะนำเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงอีกต่อหนึ่ง ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 10 กองแล้ว ซึ่งผลตอบแทนของกองทุนเหล่านี้ Year to date หลายกองทำได้ 20 – 30% ทีเดียว

การลงทุนในกองทุนรวมลักษณะนี้ จะมีข้อดีตรงที่ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องลงไปศึกษาข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง เนื่องจากจะมีผู้จัดการกองทุนที่มีความเชี่ยวชาญคอยพิจารณาให้ รวมทั้งยังช่วยแก้ปัญหาเรื่องสภาพคล่อง เพราะนักลงทุนสามารถซื้อขายได้โดยตรงกับบลจ.

ทั้งนี้ ยังมีความแตกต่างที่นักลงทุนจะต้องทำความเข้าใจในหนังสือชี้ชวนให้ละเอียดด้วย นั่นคือ กองทุนเหล่านี้จะซื้อขายกันที่ราคา NAV เหมือนกองทุนรวมทั่วไป ไม่ใช่ราคา Market Price และอาจจะมีการจ่ายเงินปันผลหรือไม่ก็ได้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของกองทุน เพราะไม่มีข้อกำหนดเหมือนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่า ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไร ต้องนำมาจ่ายเป็นเงินปันผล และในขณะเดียวกัน แม้ว่าจะมีสภาพคล่องในการซื้อขายมากขึ้น แต่ควรคำนึงถึงเรื่องค่า Management Fee ที่จะต้องจ่ายแพงมากขึ้นกว่าปกติด้วย

ดังนั้น หากนักลงทุนที่ยังไม่มีความรู้ความเข้าใจมาก่อน ไม่มีเวลาศึกษารายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท แต่เชื่อมั่นว่าผู้จัดการกองทุนจะสามารถคัดเลือกกองทุนที่ดีแทนเราได้ กองทุนรวมเหล่านี้ก็น่าจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการมีการลงทุนบางส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์