กลุ่มกองทุนรวมหมวดอสังหาริมทรัพย์

กลุ่มกองทุนรวม Property Indirect และ Property - Indirect Global เป็นกลุ่มที่ได้รับความสนใจอย่างมากในปีนี้โดยในช่วง 11 เดือนที่ผ่านมามีเงินไหลเข้าสุทธิ 2.3 หมื่นล้านบาทและ 4.7 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้เป็นการจัดกลุ่มกองทุนตาม Morningstar Category ที่รวมกองทุนรวมที่เน้นลงทุนในหมวดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ทำไมถึงใช้คำว่า ‘Indirect’ ในชื่อกลุ่มกองทุน?
หลายคนอาจสงสัยกับคำว่า ‘Indirect’ ที่แปลว่า ทางอ้อม นั้นคืออะไรในเมื่อเป็นการลงทุนในหมวดอุตสาหกรรมโดยตรง ตามนิยามกลุ่มกองทุนนี้หมายถึงกองทุนที่ลงทุนผ่านหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หุ้น กองรีท คำถามต่อมาคือแล้วมีกลุ่ม Property Direct หรือไม่? ซึ่งคำตอบก็คือ มี แต่จะเป็นกลุ่มกองทุนของมอร์นิ่งสตาร์ในต่างประเทศซึ่งจะรวมกองทุนที่ถือกรรมสิทธิ์โดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งแบบ freehold หรือ leasehold เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ตัวอย่างประเทศที่มีลักษณะการลงทุนเช่นนี้ได้แก่ ประเทศอังกฤษ ฝรั่งเศส เยอรมนี เป็นต้น

กองทุนในกลุ่ม Property Indirect และ Property - Indirect Global ลงทุนอะไร
จากที่ได้กล่าวไปก่อนหน้าว่ากลุ่มกองทุน 2 กลุ่มนี้จะรวมกองทุนที่เน้นลงทุนในหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะมีความแตกต่างที่สำคัญคือดูว่ากองทุนนั้นเน้นลงทุนในประเทศไทยหรือไม่ โดยกลุ่ม Property Indirect ได้กำหนดนิยามว่าเป็นกลุ่มที่มีกองทุนที่เน้นลงทุนในอุตสาหกรรมดังกล่าวในประเทศไทยเป็นหลักหรือมากกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สิน ทรัพย์สินที่นิยมลงทุนได้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ REIT หุ้น หรือกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ยกตัวอย่างเช่น CPNREIT, DIF, TFFIF เป็นต้น ทางด้านกลุ่ม Property - Indirect Global มีกองทุนที่ลงทุนในไทยและต่างประเทศ หรือเน้นลงทุนต่างประเทศเป็นหลักหรือผ่าน feeder fund ประเทศที่กองทุนรวมไทยไปลงทุนได้แก่ สิงคโปร์ สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น เป็นต้น

จากข้อมูล ณ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2019 มีกองทุนกลุ่ม Property Indirect จำนวน 22 กองทุน รวมมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 4.9 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 126% จากปีที่แล้ว และ Property - Indirect Global จำนวน 46 กองทุน มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ 1.3 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 82% จากปีที่แล้ว

ผลตอบแทนในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างสูง
ลักษณะผลตอบแทนจากทรัพย์สินที่กองทุนรวมไปลงทุนนั้นมักจะอยู่ในรูปแบบของเงินปันผล โดยในปีนี้กองทุนทั้ง 2 กลุ่มให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงหรือเฉลี่ย 23.2% สำหรับกลุ่ม Property Indirect และ 19.9% สำหรับกลุ่ม Property Indirect Global (ข้อมูลผลตอบแทนเดือนมกราคม-พฤศจิกายน 2019) อย่างไรก็ตามเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้มีข่าวเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าเทสโก้ โลตัส รีเทล โกรท (TLGF) ว่าทาง Tesco จะขายกิจการในประเทศไทยและมาเลเซียทำให้เกิดความกังวลว่ากองทุน TLGF จะได้รับผลกระทบ จากข้อมูลการถือครอง TLGF ของกองทุนรวมจาก 2 กลุ่มดังกล่าวพบว่ามีการถือครอง TLGF โดยเฉลี่ย 8% ทำให้บางกองทุนอาจได้รับผลกระทบบ้างในช่วงวันที่ 9-12 ธันวาคมที่ผ่านมา โดยผลตอบแทนอาจลดลงไป 1%-2% ขึ้นอยู่กับน้ำหนักการถือครองในพอร์ต

การเปลี่ยนแปลงการจัดกลุ่มกองทุนประเภทนี้
โดยปกติแล้วทางมอร์นิ่งสตาร์จะมีการทบทวนการจัดประเภทกองทุนเป็นประจำปีละ 2 ครั้งเพื่อให้กองทุนที่อยู่ในแต่ละกลุ่มสามารถเปรียบเทียบกันได้ สำหรับในปีหน้าทางมอร์นิ่งสตาร์มีแนวทางการปรับเปลี่ยนสำหรับ 2 กลุ่มกองทุนนี้คือจากเดิมที่มี 1) กองทุนเน้นลงทุนในประเทศไทยในกลุ่ม Property Indirect และ 2) กองทุนที่มีการลงทุนในไทยและต่างประเทศ หรือต่างประเทศเท่านั้นในกลุ่ม Property - Indirect Global โดยจะเพิ่มกลุ่มใหม่เพื่อแยกกองทุนที่มีการลงทุนในไทยและต่างประเทศออกจากกลุ่ม Property -Indirect Global ทำให้กลุ่ม Property Indirect Global เป็นกลุ่มที่มีกองทุนที่ลงทุนต่างประเทศเท่านั้น ทำให้ในอนาคตจะมีกลุ่มกองทุนรวมในอุตสาหกรรมนี้รวม 3 กลุ่ม โดยนักลงทุนจะเห็นการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มในช่วงเดือนเมษายนปีหน้าเป็นต้นไป

ท้ายนี้ขอฝากนักลงทุนไว้ว่าแม้กองทุนกลุ่มนี้จะให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงในช่วงที่ผ่านมาจากระดับอัตราปันผลกองรีท (Dividend yield) ที่น่าสนใจ นักลงทุนอาจคาดหวังผลตอบแทนที่สูงหากเข้าลงทุนในช่วงที่ผลตอบแทนมีการปรับตัวลง แต่นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ เช่น ราคากองรีทมีการปรับตัวขึ้นมาสูงแล้วหรือไม่ เหลือจำนวนปีในสิทธิการเช่าอยู่กี่ปี อัตราการเช่าพื้นที่ในทรัพย์สินนั้นเป็นอย่างไร ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยพื้นฐานที่จะกระทบกับราคาและ Dividend yield และด้วยลักษณะกองทุนกลุ่มนี้เป็นกองทุนรวมหมวดอุตสาหกรรมหรือเป็นกองทุนทรัพย์สินทางเลือกทำให้อยู่ในระดับความเสี่ยงสูงที่ 7-8 ซึ่งสูงกว่ากองทุนรวมตราสารทุนที่ระดับ 6 จากความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของการลงทุนในอุตสาหกรรม นักลงทุนจึงควรคำนึงถึงความเสี่ยงที่สูงขึ้นจากการลงทุนในกองทุนประเภทนี้ด้วย